Le marché immobilier au Maroc en 2026 : une reprise prudente menée par les grandes villes et un écart persistant entre la demande et les achats effectifs.
Le marché immobilier marocain connaît au cours du premier trimestre de 2026 une dynamique variée, illustrant un retour progressif de l’intérêt pour l’acquisition, face à des défis structurels qui entravent la transformation de cette demande en transactions réelles. Selon des données de Bank Al-Maghrib, le stock de crédits immobiliers a atteint 256,1 milliards de dirhams à la fin janvier, enregistrant une augmentation annuelle de 3 %, tandis que le taux d’intérêt s’est stabilisé autour de 4,67 %, ce qui indique une amélioration relative des conditions de financement sans atteindre un niveau suffisant pour stimuler complètement le marché.
Dans ce contexte, les transactions immobilières en 2025 ont affiché une croissance de 3,1 %, signalant un redressement limité, mais insuffisant pour suivre l’augmentation des intentions d’achat. Les données de la plateforme Sarouty.ma confirment l’existence d’un écart évident entre le volume de recherche de biens immobiliers et le nombre de transactions réalisées, reflétant ainsi un marché toujours en phase de réajustement entre l’offre et la demande et la capacité de financement.
Les données mettent en lumière une concentration marquée de la demande le long de l’axe urbain reliant Casablanca, Rabat et Tanger, confirmant ainsi la domination continue de ces pôles sur la structure du marché. À Casablanca, la demande se tourne progressivement vers les zones périurbaines comme Bouskoura et Dar Bouazza, où l’offre se distingue dans la catégorie du logement moyen haut de gamme, avec des budgets variant entre 1,2 et 2,5 millions de dirhams, les ménages cherchant un équilibre entre le prix, la superficie et la qualité de vie.
Parallèlement, Marrakech et Tanger renforcent leur attractivité, notamment en matière d’investissement immobilier. Pour Tanger, cela s’explique par sa dynamique industrielle et les prévisions liées à l’accueil de la Coupe du Monde 2030, incitant ainsi les investisseurs à acquérir des biens destinés à la location ou comme résidences secondaires. Ces chiffres s’accompagnent d’une forte hausse des transactions à Marrakech, de 24,1 %, aux côtés d’autres grandes villes.
Concernant la nature de la demande, le marché tend vers une structuration binaire, associant des appartements familiaux de type F4, avec des superficies oscillant entre 90 et 120 mètres carrés, répondant aux besoins des familles urbaines, et des studios et petits appartements situés dans des quartiers centraux tels que Gauthier et Racine, attirant les investisseurs à la recherche de rendements élevés issus de locations à court terme.
Les critères de sélection connaissent également une transformation notable, où des éléments tels que la lumière naturelle, la disponibilité d’espaces extérieurs et la proximité des services essentiels deviennent des conditions de base et non de simples atouts. Cela s’accompagne d’une augmentation de 15 % des intentions de recherche au cours du premier trimestre de 2026 par rapport à la même période de l’année précédente, soutenue par une amélioration relative des conditions de financement, notamment avec la croissance du financement participatif, qui a vu les contrats de murabaha immobilière augmenter de 19,6 %.
En revanche, le marché constate une baisse de l’intérêt pour les biens immobiliers anciens nécessitant des rénovations, en particulier dans la catégorie haut de gamme, où les acheteurs privilégient les produits prêts à l’emploi ou les nouveaux biens de haute qualité. De plus, les normes de durabilité et d’efficacité énergétique commencent progressivement à s’imposer comme des facteurs déterminants dans la décision d’achat.
Malgré ces indicateurs positifs, il reste un écart clair entre les intentions d’achat et les transactions réelles, principalement attribué à la lenteur des procédures d’obtention de prêts, à la persistance des disparités entre les prix affichés et le pouvoir d’achat, ainsi qu’à la limitation de l’offre de qualité dans certains marchés locaux.
En conclusion, les indicateurs croisés entre Bank Al-Maghrib et Sarouty.ma révèlent que le marché immobilier marocain est entré dans une phase de reprise progressive, mais qui demeure fragile et conditionnée par la capacité des acteurs à résoudre les problématiques de financement et à améliorer la adéquation de l’offre à la demande, dans un contexte de mutations profondes des comportements d’achat et des modes d’investissement.
